離婚に際して住宅やローンをどのように清算すべきか、ローンのパターン毎に解説をしています。離婚に伴う住宅の処理にお悩みの方はぜひご参照ください。
１ 離婚と住宅ローンについて
夫婦の婚姻中に、ローンを組んで住宅を購入したが、離婚をすることになった。その場合、住宅やローンはどのように処理すれば良いのか。
このようなご相談がとても増えています。その背景には、高額なローンを組んで住宅を購入し、自宅を売却してもローン残債が残ってしまうケースが増えていること（言い換えると頭金をあまり入れずに購入しているケースが増えていること）や、住宅購入後、わずかな期間で離婚に至り、多額のローンが残ってしまうケースが増えていることにあるように思われます。
このように離婚に伴い、住宅やローンをどのように処理すべきなのかという問題に関連して、住宅購入の際に夫婦のいずれかもしくは夫婦の父母が負担した特有財産たる頭金をどのように清算すべきなのかという問題も増えています。
そこで、以下、これらの問題について解説をします。
２ 夫婦で組んだ住宅ローンの内容について
(1)はじめに
一口に住宅ローンと言っても、誰が借主になるのか、保証人になるのかによって金融機関との契約内容は様々です。
そして、その契約内容をしっかり確認することが住宅ローンの処理に際して重要となりますので以下、順番にご説明いたします。
(2)類型(1)（夫が主債務者のパターン）
まず、夫が主債務者として金融機関から借り入れをしているパターンです。妻は借主にも保証人にもならず、夫だけが借り入れをしているという契約内容になります。
これは夫に十分収入があり、夫だけで十分な額のローンを組める場合に多い契約パターンです。
金融機関との関係では妻は債務を負担しません。
例
夫 ⇔ 金融機関 借り入れ3,000万円
妻 保証も借り入れもなし
(3)類型(2)（夫が主債務者で妻が保証人のパターン）
次に、夫が主債務者であるが、これに妻が保証人になっているパターンです。夫にそれなりの収入はあるが、十分でないことから妻を保証人として立てるという契約パターンです。
金融機関との関係では夫が支払いできなくなった場合には、妻が代わりに債務を負担することとなります。
妻が単なる保証人ではなく、連帯保証人となっているパターンもありますが、保証人と連帯保証人とは、補充性の原則の適用の有無が異なるものの、主債務者の債務を保証するという意味では大きな違いはありません。すなわち、保証人は主債務者が支払いを遅れた場合に初めて支払いをする義務を負うに留まりますが、連帯保証人は、主債務者が支払いを遅れても遅れなくても支払いをする義務があるという違いがあります。
例
夫 ⇔ 金融機関 借り入れ3,000万円
妻 ⇔ 金融機関 夫の借りた3,000万円を（連帯）保証
(4)類型(3)（夫婦が連帯債務者のパターン）
さらに、夫婦が共に連帯債務者というパターンがあります。これは、類型(2)における妻もまた連帯保証人になっている契約と似ています。夫婦が共に連帯債務者になるということは、すなわち、夫婦のいずれもが金融機関との関係で主債務者ということなので、金融機関からすれば、夫婦のいずれに対しても最初から満額の請求が可能となるのです。
例
夫 ⇔ 金融機関 夫婦で連帯して借り入れ合計3,000万円
妻 ⇔ 金融機関 夫婦で連帯して借り入れ合計3,000万円
(5)類型(4)（夫婦でペアローンを組むパターン）
最近増えているのが、夫婦がペアローンを組むパターンです。これは、金融機関との間で、夫と妻がそれぞれ別個のローンを組んで、合算した額で住宅を購入するというものです。
類型(3)と異なり、金融機関との関係では夫婦が個別に契約をすることとなります。
例
夫 ⇔ 金融機関 夫単独で借り入れ1,500万円
妻 ⇔ 金融機関 妻単独で借り入れ1,500万円
３ 離婚の際の住宅ローンの処理について
(1)はじめに
離婚に際して住宅をどのように処分等するかによって、住宅ローンの処理も異なってきます。そこで、住宅の処理を考えると、以下のいくつかのパターンが想定されます。そして、これらのパターンに応じて、また上記で示した住宅ローンの契約類型に応じてローンの処理を考えることが重要です。
パターン(1)
夫が住宅を引き取り、妻が家を出るパターン
パターン(2)
妻が住宅を引き取り、夫が家を出るパターン
パターン(3)
住宅を売却するパターン
パターン(4)
住宅を貸しに出すパターン
(2)パターン(1)（夫が住宅を引き取り、妻が家を出るパターン）について
ア 類型(1)（夫が主債務者のパターン）
この場合、夫のみが主債務者で、妻は保証人になっていないようであれば（類型(1)（夫が主債務者のパターン））、特に難しい問題は生じません。
夫はローンを払いながら住宅に住み続けることが可能です。金融機関との関係でも何らの法律上の契約違反はありません。当然のことながら妻も離婚後、金融機関との関係で何らの債務も残りません。
イ 類型(2)（夫が主債務者で妻が保証人のパターン）
類型(2)の場合にもやはり夫はローンを払いながら住宅に住み続けることが可能です。金融機関との関係でも何らの法律上の契約違反はありません。他方で妻は離婚後も債務者として金融機関との関係で責任を負担し続けることとなります。
この点、離婚をする以上、自分が住宅を取得しない以上、保証人としての地位を外して欲しいとの要望が妻側から出ることがあり、夫婦間で紛争になることがあります。
しかし、保証人としての地位は、金融機関との関係で問題となるところ、金融機関が保証人を外すことに合意しない限り、夫婦間で勝手に保証人を外すなどということはできません。
ウ 類型(3)（夫婦が連帯債務者のパターン）
類型(3)の場合には、夫が住宅に住み続けることは可能ですが、妻が自宅を出るということなので金融機関との関係で契約違反にならないかの確認が必要です。すなわち、住宅ローンは、借主が当該住宅に住むためのローンなので、借主たる妻が出るとなると金融機関との関係で契約違反に問われる可能性があるのです。
また、妻が出るとなったからといって、妻だけ連帯債務者から抜けることが当然にできるものでないことは、類型(2)の保証人の場合と同様です。
エ 類型(4)（夫婦でペアローンを組むパターン）
類型(4)の場合も類型(3)の場合と同様の問題が生じます。
(3)パターン(2)（妻が住宅を引き取り、夫が家を出るパターン）について
パターン(2)の場合については、夫が主債務者である類型(1)の場合においては、夫が住宅に住まない以上は金融機関との関係で契約違反の問題が生じます。
これはその他の類型でも常に同じです。そのため、妻が住宅に住み続ける場合には、ローンの借り換えを検討することが多いです。
当然、妻の名義で借り換えの審査が通るかどうかが重要なのですが、無事に通れば借り換えをし、以前のローンはすべて清算をするだけです。
他方で、借り換えが実現しないと、妻が自宅に住み続ける形での処理は難しくなってきます。実際問題としてはこのようなケースがとても多く、事実上、夫が従前からのローンを負担し続け、同額を養育費などと相殺し、妻が住宅に住み続けるということをしているケースもありますが、本来的には金融機関との関係で契約違反となってしまいます。
(4)パターン(3)（住宅を売却するパターン）について
この場合には、住宅を売却すると同時に住宅ローンを完済する必要があります。というのも、住宅ローンを契約した時点で、当該住宅には金融機関の抵当権が設定されるのですが、これは完済しない限り外してもらうことはできません。
すなわち、住宅を売却してローンが完済されるなら抵当権は抹消されるものの、完済にならない以上、金融機関はこれに応じないのです。
抵当権が抹消されない以上は、抵当権付きの住宅を買う買主も現れませんので（抵当権が残っていると、いつか抵当権を実行され、せっかく購入した住宅が競売にかけられるリスクがある）、結果、住宅を売ることはできないこととなります。
そのため、オーバーローン物件（住宅の価値よりも住宅ローンの価格の方が大きい物件）の場合には、不足する金額を現金一括で用意しないと住宅を売ることはできないのです。
(5)パターン(4)（住宅を貸しに出すパターン）について
パターン(3)で、オーバーローンになり、かつ不足する金額を一括で用意できないし、夫婦のいずれも当該住宅に住むことを考えていない場合に、住宅を貸しに出すケースがあります。
しかしこれもまた金融機関との関係で契約違反になります。上記で説明したように、住宅ローンは借主が居住するためのローンであり、居住していることが貸し出しの条件だからです。
そのため、自宅を貸しに出すこともまた注意が必要です。
４ 頭金の処理について
(1)はじめに
以上の住宅ローンの問題とは別に、購入に際して夫婦が支出した頭金についても清算の問題が生じます。
これもいくつかのパターンに分けてご説明します。
(2)夫婦双方の頭金額が（ほぼ）同額の場合
たとえば3,000万円の住宅を購入する際に、300万円ずつ、特有財産から頭金を支出した場合です。
この場合、たとえば住宅を売却し、ローンを完済したところ、残額が200万円残ったならば、100万円ずつをお互いで取得することとなります。
他方で、住宅を売却せず、いずれかが居住することとなった場合、居住しない側に、頭金をどのように清算したらよいでしょうか。
考え方として、当初の頭金300万円を居住する側がしない側に返すべきだという主張もありますが、頭金を支出し、住宅を購入した後、住宅の価値は減少しているので、300万円を丸々求めることは難しいでしょう。
したがって、この場合には住宅を購入した後の経過年数などに照らし、現在価値に引き直した額を居住しない側に渡すのが公平です。
(3)夫婦間で支出した頭金額に違いがある場合
たとえば夫が300万円、妻が100万円の頭金を支出したという場合、住宅を売却したことで200万円が残ったということであれば、頭金の負担額に応じ、按分し、夫が150万円、妻が50万円を取得するのが公平でしょう。
他方で住宅を売却しない場合には、やはり住宅に居住しない側が支出した頭金額を現在価値に引き直した額を支払うのが公平です。
５ まとめ
以上のように、婚姻中に購入した住宅については、金融機関との契約関係をまず十分に確認し、次に当該住宅をどのように処理をしたいのかを検討し、その方法が実現可能かを夫婦で協議しないといけません。
住宅もローンも通常高額ですから、離婚に伴い複雑な契約関係も含めたこれらの問題を夫婦で冷静に話し合うことはかなり困難を伴います。
そのため、夫婦の離婚に際して住宅の処理についてもめた場合には弁護士へのご相談をお勧めしています。
執筆者：弁護士 呉裕麻（おー ゆうま）
１９７９年 東京都生まれ
２００２年 早稲田大学法学部卒業
２００６年 司法試験合格
２００８年 岡山弁護士会に登録
２０１３年 岡山中庄架け橋法律事務所開所
２０１５年 弁護士法人に組織変更
２０２２年 弁護士法人岡山香川架け橋法律事務所に商号変更
２０２２年 香川県高松市に香川オフィスを開所
